Wprowadzone przez Marek Grabowski

Użytkowanie wieczyste – co to jest?

Przy opracowaniu niżej przedstawionych zagadnień korzystano dodatkowo z materiałów szkoleniowych przedstawionych na spotkaniach z P. Henrykiem Jędrzejewskim.

Dekret ( z mocą ustawy ) z dnia 11.10.1946 r.  Prawo rzeczowe wszedł w życie w dniu 1.01.1947 r. . W Tytule III – Własność , Dział IV – Własność czasowa, wprowadził formalnie prawo  „własność czasowa„  jako formę władania nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi mienie publiczne.

Prawo to poprzedziło powstanie prawa użytkowania wieczystego.

Dekret stanowił , że własność nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa , związków samorządu terytorialnego (które wtedy jeszcze istniały) lub innych osób prawa publicznego może być przeniesiona na inne podmioty z zastrzeżeniem, że z upływem oznaczonego terminu własność powróci automatycznie do zbywcy. Przeniesienie własności z w/w zastrzeżeniem nazwano  własnością czasową. Termin powrotu własności określono na min. 30 lat i max. 80 lat  z tym, że  termin ten mógł zostać przedłużony  na max. 20 lat na wniosek złożony w ciągu pięciu ostatnich lat trwania własności czasowej. Prawo własności czasowej mogło być zbywane na rzecz osób trzecich (obrót wtórny). Osobie, która posiadała prawo własności czasowej przysługiwało prawo pierwokupu w przypadku zamierzonej sprzedaży nieruchomości gruntowej na własność, jeżeli sprzedaż następowałaby na rzecz innego podmiotu niż podmiot publiczny.

Ustanowienie prawa własności czasowej, a także  jego przeniesienie na rzecz osoby trzeciej wymagało zawarcia umowy notarialnej oraz wpisu do księgi wieczystej. W umowie określano między innymi rodzaj i sposób wnoszenia opłat z tytułu własności czasowej oraz sposób korzystania z nieruchomości w tym termin rozpoczęcia i zakończenia  zabudowy.

Przepisy Działu IV – Własność czasowa utraciły moc z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 14.07.1961 r.  o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Ustawa ta wprowadziła następujące zmiany w obowiązującym porządku prawnym:

  • wprowadziła formalnie nową formę władania zwaną użytkowaniem wieczystym,
  • ustaliła szczegółowe zasady funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego,
  • przekształciła automatycznie (z mocy prawa) istniejące w dniu jej wejścia w życie prawo własności czasowej w prawo użytkowania wieczystego.

A zatem początek ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i zasad jego funkcjonowania zbiega się z dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (1961 rok).

Prawo to zostało następnie przyjęte w ustawie z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny oraz w ustawach, które zastąpiły ustawę o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, to znaczy w ustawie z dnia 29.04.1985 r.  o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz w aktualnie obowiązującej ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego można zatem wyodrębnić trzy okresy:

  • okres obowiązywania przepisów ustawy z 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,
  • okres obowiązywania przepisów ustawy z 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości,
  • okres obowiązywania przepisów ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  1. Okres obowiązywania przepisów ustawy z dnia 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

Przepisy ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach dotyczyły tylko nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, przekazywanych na rzecz osób fizycznych. Działały   w granicach miast i osiedli oraz wyjątkowo na terenach wiejskich przeznaczonych na realizację zadań miejskich.

Ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach została częściowo zmieniona przepisami ustawy z dnia 23.04.1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny. Ustawa ta przeniosła większość przepisów podstawowych dotyczących użytkowania wieczystego do Kodeksu cywilnego. Pozostawiono w zasadzie przepisy proceduralne. Tak ustalony układ prawny obowiązuje do dnia dzisiejszego.

  1. Okres obowiązywania przepisów ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości weszła w życie w dniu 1 sierpnia 1985 r. Z tym dniem uchyliła ustawę o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, ale przejęła jej ustalenia do regulacji własnych i znacznie je rozbudowała lub (uściśliła).

Wprowadzone w 1985 roku zasady funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego zostały zmodyfikowane na skutek wprowadzonych w Polsce zmian ustrojowych. Dokonano tego na mocy ustawy z dnia 29.09.1990 r.  o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

  1. Okres obowiązywania przepisów ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W dniu 1.01.1998 r. weszła w życie obowiązująca obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Utrwaliła ona i oparła zdecydowanie na zasadach rynkowych funkcjonowanie prawa użytkowania wieczystego, jako jednej z form władania nieruchomościami gruntowymi, wybieranej dobrowolnie przez nabywców.

Sięgnijmy do wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 marca 2019 r. I CSK 101/18:

Prawo użytkowania wieczystego w kształcie nadanym mu ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a następnie ustawą z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, art. 25) i wreszcie ustawą o gospodarce nieruchomościami jest prawem ustanawianym dla realizacji oznaczonego celu gospodarczego i jemu podporządkowanym, co oznacza, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna określać sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego (art. 239 § 1 KC). Zawarcie umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste na rzecz konkretnego podmiotu sprawia, że przez czas, na który prawo to zostało ustanowione, będzie on mógł korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, nabędzie na własność wzniesione na niej budynki i urządzenia, może obciążyć ustanowione prawo oraz rozporządzić nim, pobierać z niego pożytki. Szczegółowy sposób, w jaki użytkownik wieczysty ma korzystać z nieruchomości, musi określać umowa, w której należy zawrzeć postanowienia na temat m.in. celów, na które nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, rodzaju budynków lub urządzeń, które na niej mają być wzniesione oraz terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowalnych, jeśli na takie cele nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 239 KC). Z umowy nie wynika dla właściciela nieruchomości roszczenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu o wybudowanie określonych w niej budynków lub urządzeń, a sankcją niewypełnienia tego obowiązku jest jedynie możliwość rozwiązania umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta (art. 240 KC). Określając nieruchomości w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego, obie strony tej czynności powinny uwzględnić obowiązywanie przepisów prawa publicznego i cywilnego, bowiem tak jak wyznaczają one właścicielowi granice korzystania z jego prawa własności, tak będą je wyznaczać także użytkownikowi wieczystemu (art. 140 KC). Użytkownik wieczysty, który chce zrealizować inwestycję planowaną na nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste, musi liczyć się z koniecznością uzyskania wymaganych prawem publicznym pozwoleń.

Tezy zawarte w w/w wyroku potwierdzają, że użytkownikowi wieczystemu po uzyskaniu wymaganych prawem publicznym pozwoleń, przysługuje możliwość realizacji planowanych inwestycji. Zakres i rodzaj potencjalnych inwestycji nie jest w żaden sposób ograniczony.

Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. – w 1995 r. obowiązywała wersja Dz.U. 1994 Nr 89, poz. 415, Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388) nie przewidywała wymogu określania celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Stąd też znajdująca się w aktach sądowych decyzja nie ma jasno określonego celu – nie istniał wówczas taki wymóg prawny. Od roku 1998, kiedy w/w ustawę zastąpiła ustawa o gosp. nieruchomościami, zgodnie z art. 221 ust. 3 , w razie konieczności określenia stawki procentowej przyjmuje się cel, który wynika ze sposobu korzystania z nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów planistycznych dotyczących konkretnego terenu – patrz Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 lutego 2009 r. II CSK 268/08.

Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 czerwca 2010 r. V CSK 414/09

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (…)

Prawo wieczystego użytkowania jest najbliższe prawu własności, a zatem, jak trafnie twierdzi się w literaturze, jest po prawie własności najpełniejszym prawem rzeczowym, cechującym się trwałością. Wprawdzie ma charakter terminowy, ale w zasadzie trwa przez 99 lat, co należy mieć na względzie przy ocenie i stosowaniu przepisów dopuszczających wyjątkowe wygaśnięcie tego prawa przed upływem okresu, na który grunt został oddany.

Stosownie do treści art. 240 KC, użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie w tym samym przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości, który może prowadzić do wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego; jest nim nie wzniesienie, wbrew umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń. Z kolei według art. 33 ust. 3 GospNierU, który na podstawie ust. 4 ma zastosowanie do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, właściwy organ może żądać rozwiązania użytkowania wieczystego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, przy czym również w tym wypadku wskazany został podobny przykład niezabudowania gruntu w ustalonym terminie. Pomimo to, że w obu przepisach różnie określa się przesłanki rozwiązania, bo z jednej strony odnosi się je do „przeznaczenia nieruchomości”, a z drugiej do „sposobu korzystania z nieruchomości”, należy uznać, iż pozostają one ze sobą w związku. Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.06.2007 r., I CSK 133/07, oceniając zakres użytego w art. 29 ust. 1 GospNierU pojęcia „celu, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste” oraz „sposobu korzystania z nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia, może stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać określone bardzo precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne obowiązki użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.07.2002 r., I CKN 891/00). Dopuszczalne jest też określenie przeznaczenia nieruchomości w sposób ogólny, przez nazwanie tylko pewnego rodzaju zagospodarowania nieruchomości, a zatem także przez użycie określenia „cel przemysłowy”.

W wyroku z dnia 19.11.2002 r., IV CKN 1476/00 Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Za takim stanowiskiem przemawia charakter użytkowania wieczystego jako prawa zbliżonego do prawa własności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.05.1968 r., II CR 237/68, OSPiKA 1969, nr 11, poz. 234).

Pomimo istnienia – wskazywanych w literaturze – rozbieżności pomiędzy przepisami kodeksu cywilnego a ustawą o gospodarce nieruchomościami należy uwzględnić, że art. 33 ust. 3 GospNierU odwołuje się w ten sposób do treści art. 240 KC, że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie art. 33 ust. 3 GospNierU. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Oczywista sprzeczność to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania, ale naruszenie ewidentne, rażące. Na wymaganie oczywistego naruszenia warunków zwraca się uwagę w orzecznictwie, łącząc je ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika, ukierunkowanej na złamanie warunków oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.05.2003 r., III CKN 1409/00, „Izba Cywilna” 2004, nr 12, s. 45 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31.05.1994 r., SA/LU 1650/93, „Samorząd Terytorialny” 1994, nr 7-8, s. 150). Wprawdzie nie można wyprowadzić z treści wymienionych przepisów aż tak daleko idących wymagań, wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego, to jednak nie można także w ramach oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z gruntu z przeznaczeniem określonym w umowie pomijać przyczyn, które do tego doprowadziły. (…)

Cechy aktualnie obowiązującego prawa użytkowania wieczystego:

  • prawo rzeczowe,
  • dotyczy tylko nieruchomości gruntowych państwowych i samorządowych czyli gruntów oraz części składowych tych gruntów, które nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności; stanowią one przedmiot użytkowania wieczystego i są  zdefiniowane w art. 4 pkt 1 ustawy o gn,
  • prawo zbywalne , przenoszalne i dziedziczne,
  • oddanie nieruchomości gruntowej w u.w. następuje w drodze przetargu lub w przypadkach szczególnych w drodze bez przetargowej; ustanowienie prawa u.w. na rzecz osoby fizycznej lub osoby prawnej dokonuje się poprzez zawarcie umowy notarialnej i wpis tego prawa w księdze wieczystej (obrót pierwotny),
  • przeniesienie prawa u.w. na inną osobę następuje w formule wolnego rynku ale wymaga umowy notarialnej i wpisu do księgi wieczystej; zmiana podmiotu prawa u.w. nie powoduje zmiany warunków na jakich prawo to zostało ustanowione (obrót wtórny),
  • prawo u.w. jest ograniczone w czasie – może być ustanowione na okres od 40 lat do 99 lat; okres ten jest uzależniony od celu na który nieruchomość gruntowa została oddana w w. i  jest ustalany w umowie; użytkownikowi wieczystemu przysługuje wobec właściwego organu  roszczenie o przedłużenie trwania u.w.  na następne okresy; organ może odmówić przedłużenia tylko w uzasadnionych przypadkach (ze względu na ważny interes społeczny); z wnioskiem o przedłużenie, u.w. może wystąpić najwcześniej na 5 lat przed upływem okresu do  którego to prawo zostało ustanowione chyba , że okres amortyzacji zamierzonych na gruncie nakładów jest dłuższy aniżeli czas , który pozostaje do upływu terminu  zastrzeżonego w  umowie o oddaniu nieruchomości gruntowej  w u.w.,
  • budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie nabytym w w.  (już po jego nabyciu) stanowią własność użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej ; budynki i inne urządzenia istniejące na  gruncie w chwili jego nabywania w u.w. są równocześnie  (tą samą umową)  nabywane na własność,
  • budynki i inne urządzenia stanowią własność użytkownika wieczystego tylko tak długo jak długo trwa prawo u.w.  nieruchomości gruntowej; prawo u.w. gruntu jest w  tym przypadku dominujące nad prawem własności  budynków i innych urządzeń, z chwilą wygaśnięcia prawa u.w. nieruchomości gruntowej (zarówno z upływem terminu jak i przed terminem) własność  budynków  i innych urządzeń przechodzi na właściciela gruntów (Sk.P.   lub  s.t.);  za utratę własności  budynków i innych urządzeń ,  u.w. otrzymuje wynagrodzenie równe jego wartości na dzień utraty własności, chyba że  budynki i urządzenia zostały wzniesione niezgodnie z umową; w przypadku nieruchomości lokalowych – odrębna własność lokalu jest dominująca nad prawem współużytkowania wieczystego  gruntu przypisanego do tego lokalu,  
  • właściwy organ określa w umowie o oddaniu nieruchomości gruntowej w w. ,  sposób korzystania z gruntu (np. korzystanie z nasadzeń  roślinnych, drzewostanu, kopalin itp); zapis ten jest ujawniany w KW , jeżeli nieruchomość gruntowa  jest oddawana w u.w. w celu wzniesienia na niej budynków lub innych urządzeń organ ustala  obligatoryjnie terminy zabudowy; za termin rozpoczęcia zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, za termin  zakończenia zabudowy uważa się wybudowanie stanu surowego zamkniętego ; terminy te mogą zostać przedłużone na wniosek u.w.;  nie dotrzymanie  terminów zabudowy umożliwia organowi  zastosowanie sankcji  wobec u.w. (opłaty karne rosnące progresywnie lub żądanie rozwiązania u.w.),
  • właściwy organ może żądać rozwiązania u.w. przed upływem ustalonego okresu, jeżeli u.w. korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował gruntu w ustalonym terminie (chyba że zostało to wymuszone czynnikami niezależnymi od  w. –  np. zmiana  m.p.z.p.); w przypadku rozwiązania u.w. przed terminem, organ zwraca sumę wniesionych opłat rocznych za nie wykorzystany okres u.w. (jeżeli były wniesione), po ich waloryzacji,
  • u.w. jest zobowiązany do wnoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości gruntowej (Sk.P. lub j.s.t.); wnosi jednorazowo opłatę pierwszą w chwili ustanawiania u.w. w wysokości od  15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej (nie dotyczy wtórnego zbycia prawa u.w.  oraz przedłużenia tego prawa na lata następne) ; wnosi  także opłaty roczne przez cały okres trwania u.w. (z wyjątkiem  roku pierwszego w którym nastąpiło nabycie prawa);  wysokość opłat rocznych jest uzależniona od celu na  który nieruchomość gruntowa  została nabyta w  u.w.  i wynosi odpowiednio: 3 % , 2 % , 1 % , 0.3 %  ceny nieruchomości gruntowej; stawka  3 % może być podwyższona na etapie oferty ; stawki procentowe mogą być korygowane jeżeli  u.w. dokona trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu ; opłaty z tytułu u.w. mogą być aktualizowane nie częściej  niż co trzy lata, jeżeli na rynku nastąpi zmiana wartości gruntów, sposób zapłaty nowej opłaty – łagodny (rozłożony na trzy lata); od 1985 r. nie można już wnosić opłat rocznych z góry za kilka lat lub za cały okres u.w.
  • nieruchomości gruntowe oddane w u.w. , na czas trwania tego prawa , nie wchodzą w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa  i w skład zasobów nieruchomości j.s.t.,
  • rozwiązanie u.w. może nastąpić tylko w następujących sytuacjach:
    1. z upływem terminu (automatycznie),
    2. za zgodą stron (umowa notarialna),
    3. nie dotrzymania terminów zabudowy (roszczenie organu),
    4. korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie o nabyciu gruntu w u.w. (roszczenie organu),
    5. przez wywłaszczenie na cel publiczny (decyzja organu),
    6. przez przekształcenie prawa u.w.  w prawo własności (decyzja organu – roszczenie u.w.),
  • przeniesienie własności nieruchomości gruntowej nabytej w  w.  może  nastąpić  tylko na rzecz jej u.w. lub pomiędzy Sk.P   i   j.s.t.  albo pomiędzy tymi j.s.t., z powiadomieniem u.w  i zachowaniem jego praw.

cdn.

17 czerwca 2021 Autor
,

Służebność drogi koniecznej.

Pojęcie służebności.

Służebności są obciążeniem cudzej nieruchomości, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (służebności gruntowe) albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej (służebności osobiste). Dlatego podmiotowi uprawnionemu z tytułu służebności przysługuje wolność prawnie chroniona korzystania z rzeczy, której zakres mogą określać umowa, decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu, uzupełnione klauzulą zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów (por. art. 287 KC). Ustawodawca dopuszcza bogatą mozaikę zróżnicowanych uprawnień w konkretnych stosunkach indywidualnych, uszczegóławianych przy ich ustanowieniu (zob. szerzej M. Warciński, Służebności, s. 78 i n.; B. Bladowski, A. Gola, Służebności, s. 30 i n.). Wszystkie inne podmioty, którym nie przysługuje prawo do tej samej nieruchomości w podobnym zakresie, zobowiązane są do nieingerowania w korzystanie z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego z tytułu służebności.

Pojęcie drogi koniecznej.

Droga konieczna to służebność, która umożliwić dostęp do drogi publicznej, a więc drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, a także wewnętrznej (zob. W. Szydło, Umowa o budowę, s. 100 i n.; tenże, Prawnorzeczowy status, s. 118 i n.). Daje on zatem możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, celem dotarcia do drogi publicznej, często wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej.

Przesłanki roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej.

Artykuł 145 KC przewiduje możliwość ustanowienia drogi koniecznej, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (w tym do budynków mieszkalnych i użytkowych związanych z nieruchomością niemającą dostępu do nich, jak spichlerze, silosy, instalacje przemysłowe, urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, zbiorniki wolnostojące itp.). Ustanowienie służebności drogowej możliwe jest zatem w warunkach kompletnego braku dostępu do drogi albo w przypadku istniejącego dostępu, lecz uznanego za nieodpowiedni, na tle konkretnego stanu faktycznego.

Treść roszczenia.

W literaturze podkreśla się, że przesłanką roszczenia jest brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Stąd możliwe będzie dochodzenie roszczenia, posiadając wyłącznie dostęp prekaryjny, dostęp oparty na czasowym stosunku obligacyjnym, czy także dostęp oparty na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia mogącego prowadzić do zasiedzenia służebności na podstawie art. 292 KC.

Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Ustalenie czy nieruchomość gruntowa wraz z zabudowaniami ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, zależy od konkretnego stanu faktycznego i jego oceny przez sąd. Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej może polegać nie tylko na jego braku, lecz także na tym, że pomimo fizycznego dostępu do drogi publicznej jest ona przez znaczną część roku nieprzejezdna lub przejazd nią jest utrudniony ze względu na zły stan techniczny (por. uchw. SN z 14.8.1985 r., III CZP 44/85, OSN 1986, Nr 7–8, poz. 106; zob. także post. SN z 7.3.2007 r., II CSK 482/06,; post. SN z 31.1.2007 r., II CSK 421/06).

Wartość służebności drogi koniecznej określono jako funkcję wartości części nieruchomości obciążanej, na której jest wykonywane to ograniczone prawo rzeczowe. W wycenie uwzględniono, że ustanowienie służebności drogi koniecznej wpłynie tylko na zmianę wartości części gruntu nieruchomości obciążonej, na której prawo to będzie wykonywane i nie wpłynie na zmianę użyteczności części nieruchomości obciążanej, na której służebność nie będzie wykonywana. Ustanawiana służebność drogi koniecznej ma powstać w trybie art. 145 Kodeksu Cywilnego, gdyż stanowi tzw. „drogę konieczną”.

Kodeks Cywilny w art. 145 podaje zapisy dotyczące drogi koniecznej:
  1. Jeżeli nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
  2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
  3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Interes społeczno-gospodarczy. Przy przeprowadzaniu służebności drogowej należy uwzględniać, zgodnie z treścią art. 145 § 3 KC, interes społeczno-gospodarczy. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno bowiem nastąpić przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (zob. post. z 13.2.1985 r., III CRN 311/84). Uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej oznacza, że należy starać się tak wytyczyć drogę konieczną, aby nie była ona zarzewiem konfliktów i przyszłych sporów pomiędzy sąsiadami (zob. post. SN z 21.3.1983 r., III CRN 14/83, OSP 1983, Nr 12, poz. 259; post. SN z 13.2.1985 r., III CRN 311/84). Klauzula ta nakazuje wszechstronne i wnikliwe rozważenie całokształtu okoliczności sprawy celem dokonania prawidłowej, niebudzącej wątpliwości oceny, czy naprawdę istnieje i na ile jest rzeczywista potrzeba ustanowienia służebności drogowej, np. wyjęcia spod uprawy pasa użytków rolnych i przeznaczenia go na drogę (por. post. SN z 13.7.1965 r., III CR 120/65, OSNPG 1966, Nr 5–6, poz. 21; post. SN z 11.3.1970 r., III CRN 36/70, OSN 1970, Nr 11, poz. 207).

Przy określeniu wartości służebności uwzględniono zapisy art. 244-305 Kodeksu Cywilnego, w myśl których służebność gruntowa jest obciążeniem jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części, co ma zastosowanie w przedmiotowej sytuacji.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej.

Służebność gruntowa wygasa po upływie 10 lat niewykonywania, nadejścia terminu, na który została ustanowiona, wskutek nabycia na własność gruntu obciążonego służebnością, przez właściciela nieruchomości władnącej. Może być również zniesiona na podstawie orzeczenia Sądu lub za wynagrodzeniem oraz w trybie wywłaszczenia. Służebność gruntowa może być także zniesiona, gdy utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Na podstawie zapisów § 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:

  • Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na jej wartość.
  • Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
  • W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.

Czynniki mające wpływ na wartość wycenianej służebności drogi koniecznej:

  • Charakterystyka prawa.
  • Terminowość prawa – służebność drogi koniecznej nie może być ograniczona w czasie.
  • Zakres ochrony praw – zgodnie z zapisami w Kodeksie Cywilnym.
  • Zbywalność i możliwość obciążenia prawa – służebność gruntowa zbywalna jest jedynie łącznie z nieruchomością władnącą lub wydzieloną jej częścią.
  • Zakres ingerencji uprawnionego w prawo własności nieruchomości obciążonej.
  • Ujawnienie prawa – jest ujawnione w księgach wieczystych nieruchomości obciążonej – w dziale III oraz w księdze wieczystej nieruchomości władnącej – w dziale I KW. Warto zaznaczyć, że wpis prawa służebności drogi koniecznej ma charakter deklaratoryjny. Wpisanie prawa w księdze wieczystej nie jest warunkiem jego powstania.
  • Prawo pierwokupu lub pierwszeństwa w nabyciu – nie dotyczy.

rzeczoznawca majątkowy warszawa

Zapisy art. 45 Kodeksu Cywilnego, dotyczące drogi koniecznej wskazują na konieczność urządzenia odpowiedniego dostępu nieruchomości służebnej do drogi publicznej, czyli takiego który uwzględnia potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Mówiąc inaczej, jeżeli jest niemożliwym, aby nieruchomość służebna miała taki dostęp do drogi publicznej, który umożliwi ustanowienie służebności dla nieruchomości władnącej, to taka służebność nie może powstać.

Trzeba też pamiętać, że drogę konieczną należy przeprowadzić z najmniejszym obciążeniem gruntów nieruchomości obciążanej zgodnie z rzymska zasadą: servitutibus civiliter utendum est – służebność należy wykonywać w sposób oględny, tj. przy maksymalnym poszanowaniu uprawnień właściciela nieruchomości obciążonej.

Warto tu również wspomnieć o innych zasadach prawa rzymskiego odnoszących się do służebności gruntowych:

  • Servitus in faciendo consistere nequit – służebność nie może polegać na pozytywnym działaniu (facere) ze strony właściciela nieruchomości służebnej. Od tej zasady istniał jeden wyjątek, którym była służebność oparcia budynku o ścianę domu sąsiada (servitus oneris ferendi), gdzie właściciel nieruchomości obciążonej miał obowiązek utrzymywania ściany w stanie umożliwiającym jej wytrzymanie nacisku opartego o nią budynku.
  • Nemini res sua servit – nie można mieć służebności na rzeczy własnej, gdyż służebność jest zawsze prawem na rzeczy cudzej.
  • Servitus servitutis esse non potest – nie można ustanowić służebności na służebności, gdyż służebność mogła istnieć tylko na rzeczy (materialnej) a nie na prawie (rzeczy niematerialnej).

Potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem czynności prawnej to jest decyzji zwrotowej dotyczącej nieruchomości obciążonej.

cdn.

12 stycznia 2021 Autor
,

Służebność przesyłu – problematyka i wycena.

Niecodziennie zdarza się sytuacja, w której właściciel dowiaduje się, że przez jego posesję ma przebiegać instalacja lub urządzenie do przesyłu energii elektrycznej, gazu lub wody. W takim przypadku większość osób nie wie, jak się zachować, gdzie udać się po poradę oraz jakie działania podjąć, aby uzyskać z tej inwestycji korzyści, a nie straty.  Służebność przesyłu to dosyć nowe zjawisko na rynku nieruchomości. Reguluje stosunki pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem gruntu, na którym ma powstać instalacja przesyłowa. Istnieje wiele sposobów, dzięki którym można pomyślnie rozwiązać sporną sytuację i osiągnąć kompromis. Niestety, często nie dochodzi do oczekiwanego porozumienia i niezbędne są działania, aby sprawa zakończyła się sukcesem.  W serii wpisów o służebności przesyłu wyjaśnimy wszystkie kwestie z tym związane, postaramy się opisać w jakich miejscach można uzyskać poradę, jakie dokumenty należy przygotować oraz jakich praw i wynagrodzenia można się domagać, kiedy przedsiębiorca chce postawić instalację lub urządzenie przesyłowe na naszej posesji. 

wycena nieruchomości warszawa

Służebność przesyłu została wprowadzona do kodeksu cywilnego w sierpniu 2008 roku (Ustawa Kodeks Cywilny: tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.), w celu uregulowania stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorcami przesyłowymi i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują, oraz ułatwienia dalszych inwestycji w sieci przesyłowe, gdyż służebność taka może być ustanowiona także w odniesieniu do urządzeń dopiero planowanych.

Nie budzi wątpliwości, że urządzenia przesyłowe już istniejące w ramach cudzych nieruchomości, mogły być posadowione przy zastosowaniu regulacji prawnej obowiązującej w dacie ich wzniesienia lub bez takiego oparcia. Z prawnego punktu widzenia można, w dużym uproszczeniu, wyróżnić dwa aspekty uregulowania kwestii posadowienia urządzeń. Po pierwsze, pozyskanie stosownego tytułu prawnego do nieruchomości, który pozwalał na umieszczenie urządzeń i korzystanie z nieruchomości w związku z tym umieszczeniem (np. uzyskanie tzw. „zgody”, która w większości przypadków była równoznaczna ze złożeniem oświadczenia woli o użyczeniu nieruchomości; ustanowienie służebności gruntowej; zawarcie umowy najmu). Po drugie, dopełnienie procedur wynikających z regulacji prawa publicznego, zwłaszcza związanych z lokalizacją urządzenia, pozwoleniem na budowę, czy też uzyskaniem innych decyzji, np. sanitarnych związanych z budową urządzeń kanalizacyjnych. Należy wskazać, że kwestia lokalizacji urządzeń przesyłowych regulowana była w szczególności w: 

Art. 30 i n. ustawy z 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 7, poz. 47), które przewidywały w odniesieniu m.in. do urządzeń przesyłowych uzyskanie decyzji o lokalizacji szczegółowej inwestycji budowlanej;

§ 8 – 11 rozporządzenia z dnia 20 lutego 1975 r. Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz. U. Nr 8, poz. 48), w których przewidziano konieczność uzyskania decyzji o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej oraz w § 12 i n. tego rozporządzenia, w których określono zasady sporządzenia planu realizacyjnego inwestycji; wskazane rozporządzenie wydane zostało w celu uszczegółowienia i wykonania odpowiednich przepisów ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229);  

Art. 35 i n. ustawy z 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 35, poz. 185), w których przewidziano konieczność uzyskiwania decyzji o lokalizacji inwestycji.

Służebność przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorca przesyłowy (np. zakład energetyczny, zakład wodno-kanalizacyjny, gazownia, wodociągi, zakład ciepłowniczy) może korzystać z cudzej nieruchomości (np. działki, gruntu), na której znajdują się lub mają się znajdować jego urządzenia przesyłowe – wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania prądu, energii, gazu, płynów, pary oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu.

Ustanowienie powyższego prawa następuje na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych lub który takie urządzenia zamierza wybudować.

wycena nieruchomości warszawa

Poza możliwością powstania służebności ex lege (wskutek zasiedzenia) należy odróżnić przede wszystkim dwie kategorie służebności przesyłu: ustanowioną umownie oraz taką, która powstała na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu rozstrzygającego o realizacji ustawowego roszczenia jednego z uprawnionych (art. 3052KC).

Ustanowienie następuje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą na warunkach odpłatnych bądź nieodpłatnie. Oświadczenie właściciela nieruchomości winno być udzielone w formie aktu notarialnego.

Służebnością przesyłu można obciążyć zarówno nieruchomości gruntowe, budynkowe, jak i takie, które stanowią części budynków (przede wszystkim lokale, zob. M. Balwicka-Szczyrba, Służebność przesyłu, s. 52–53; J. Pokrzywniak, Kluczowe dylematy, s. 92).

Przedmiotem obciążenia służebnością przesyłu jest nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą, a nie tylko pojedyncza działka składająca się na tę nieruchomość. To, że służebność jako prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość jako jedną rzecz, nie oznacza, że uprawnienia będące jej treścią muszą i mogą być wykonywane na całej rzeczy. Z reguły dotyczą one tylko jakiejś części obciążonej nieruchomości.

Obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu nie wiąże się zwykle z faktycznym pozbawieniem właściciela władztwa nad jego nieruchomością i dlatego wynagrodzenie należne właścicielowi powinno uwzględniać stopień, w jakim obciążenie ingeruje w treść przysługującego mu prawa, a zatem to, w jakim zakresie przed jej ustanowieniem i po ustanowieniu mógł on i może korzystać ze swojego prawa ze względu na sposób posadowienia urządzeń i jego konsekwencje.

Komentarz: Art. 3051 KC T. I red. Pietrzykowski 2018, wyd. 9/Zaradkiewicz (wybrane fragmenty):

Służebność przesyłu jest służebnością czynną (polega przede wszystkim na korzystaniu; zob. uchw. SN z 11.12.2015 r., III CZP 88/15; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15). Najogólniej treść służebności przesyłu mogą wyznaczać dwa uprawnienia: uprawnienie do posadowienia (wzniesienia, usytuowania, wybudowania) urządzeń przesyłowych, wraz z zachowaniem pasa technicznego, oraz uprawnienie do korzystania, a zatem do eksploatacji oraz do utrzymywania urządzeń oraz bieżącej eksploatacji, dozoru, konserwacji, remontu, modernizacji, usuwania awarii (podobnie uchw. SN z 11.12.2015 r., III CZP 88/15; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15). Pierwsze z nich nie stanowi treści służebności wówczas, gdy urządzenia przesyłowe zostały wzniesione (usytuowane) w obrębie nieruchomości przed ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego. Służebność przesyłu nie może natomiast powstać bez uwzględnienia w ramach jej treści drugiego ze wskazanych uprawnień. To ostatnie zakłada zapewnienie przedsiębiorcy przesyłowemu odpowiedniego dostępu do nieruchomości obciążonej, w zakresie koniecznym do dostępu do urządzenia przesyłowego oraz wykonywania względem niego uprawnień wchodzących w skład służebności oraz wynikających z własności tego urządzenia (zob. post. SN z 9.7.2015 r., I CSK 629/14). Oznacza to przede wszystkim możliwość wstępu (wejścia) przedsiębiorcy na nieruchomość obciążoną (post. SN z 11.6.2015 r., V CSK 468/14; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15). 

 Zdaniem SN „przestrzeń zatem w jakiej przedsiębiorca przesyłowy może poruszać się realizując przysługującą mu służebność powinna być oznaczona, przy tym jest to też przestrzeń, w której właściciel nieruchomości obciążonej nie może podejmować działań, które przedsiębiorcy przesyłowemu utrudniłyby lub uniemożliwiłyby wykonywanie służebności. Tak więc przestrzeń, o której tu mowa, jej rozmiar, wielkość, są determinowane przez treść służebności i niewątpliwie przestrzeń ta to nie li tylko przestrzeń (nad gruntem) zajęta przez przewody przesyłowe. Rozmiar tej przestrzeni to zwykle pasy gruntu rozpościerające się wzdłuż linii napowietrznych czy też wokół słupów przesyłowych” (post. SN z 18.5.2016 r., V CSK 531/15). Przestrzeń ta, jej rozmiar, wielkość, są determinowane przez treść służebności i obejmuje obszar nie tylko bezpośrednio zajęty przez urządzenia przesyłowe. Strony mogą tę przestrzeń doprecyzować w umowie (także sąd w orzeczeniu) jako objęty wykonywaniem służebności (co nie zmienia zakresu uprawnień ani treści samej służebności (zob. post. SN z 11.6.2015 r., V CSK 468/14). 

Wycena służebności przesyłu

Uprawnienie do wkraczania na nieruchomość obciążoną, usytuowania na niej urządzeń i korzystania z niej w określonym zakresie zbliża służebność przesyłu do służebności gruntowej czynnej (w tym drogi, przechodu lub przejazdu; zob. np. post. SN z 10.11.2017 r., V CSK 33/17). Mimo że służebność obciąża całą nieruchomość oraz jej wykonywanie nie musi być wprost ograniczone do części rzeczy, nie ulega wątpliwości, że ze wskazanych powyżej ogólnych reguł dotyczących dopuszczalnej treści, zakresu oraz wykonywania służebności wynika, że także przestrzenny zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego jest ograniczony i w zasadzie ogranicza się co najwyżej do sfery, którą można określić – zgodnie z terminologią przyjętą w odniesieniu do gazociągów – jako „sfera kontrolowana” (zob. uchw. SN z 11.12.2015 r., III CZP 88/15; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15; post. SN z 12.10.2017 r., IV CSK 724/16). Przedsiębiorca nie może powoływać się na swoje prawo w celu ekstensywnego korzystania z nieruchomości, tj. poza zakresem koniecznym do wzniesienia i eksploatacji urządzenia przesyłowego. Tak należy rozumieć termin „powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność”, która powinna zabezpieczać potrzeby eksploatowania urządzeń przez przedsiębiorcę przesyłowego, zapewniając możliwość prawidłowego korzystania z nich, ich konserwacji, naprawy, modernizacji, usuwania awarii (post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15).

Służebność przesyłu może mieć zastosowanie nie tylko do takich stanów faktycznych, w których urządzenia przesyłowe już istnieją, ale również do takich, w których przedsiębiorca zamierza dopiero wybudować urządzenia w przyszłości. Pozwala to na uregulowanie zaszłości, jak i daje możliwość wykorzystania nowej regulacji do zabezpieczenia interesu prawnego przedsiębiorcy w fazie planowania inwestycji.

C.d.n.

9 października 2020 Autor