Przy opracowaniu niżej przedstawionych zagadnień korzystano dodatkowo z materiałów szkoleniowych przedstawionych na spotkaniach z P. Henrykiem Jędrzejewskim.

Dekret ( z mocą ustawy ) z dnia 11.10.1946 r.  Prawo rzeczowe wszedł w życie w dniu 1.01.1947 r. . W Tytule III – Własność , Dział IV – Własność czasowa, wprowadził formalnie prawo  „własność czasowa„  jako formę władania nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi mienie publiczne.

Prawo to poprzedziło powstanie prawa użytkowania wieczystego.

Dekret stanowił , że własność nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa , związków samorządu terytorialnego (które wtedy jeszcze istniały) lub innych osób prawa publicznego może być przeniesiona na inne podmioty z zastrzeżeniem, że z upływem oznaczonego terminu własność powróci automatycznie do zbywcy. Przeniesienie własności z w/w zastrzeżeniem nazwano  własnością czasową. Termin powrotu własności określono na min. 30 lat i max. 80 lat  z tym, że  termin ten mógł zostać przedłużony  na max. 20 lat na wniosek złożony w ciągu pięciu ostatnich lat trwania własności czasowej. Prawo własności czasowej mogło być zbywane na rzecz osób trzecich (obrót wtórny). Osobie, która posiadała prawo własności czasowej przysługiwało prawo pierwokupu w przypadku zamierzonej sprzedaży nieruchomości gruntowej na własność, jeżeli sprzedaż następowałaby na rzecz innego podmiotu niż podmiot publiczny.

Ustanowienie prawa własności czasowej, a także  jego przeniesienie na rzecz osoby trzeciej wymagało zawarcia umowy notarialnej oraz wpisu do księgi wieczystej. W umowie określano między innymi rodzaj i sposób wnoszenia opłat z tytułu własności czasowej oraz sposób korzystania z nieruchomości w tym termin rozpoczęcia i zakończenia  zabudowy.

Przepisy Działu IV – Własność czasowa utraciły moc z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 14.07.1961 r.  o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Ustawa ta wprowadziła następujące zmiany w obowiązującym porządku prawnym:

  • wprowadziła formalnie nową formę władania zwaną użytkowaniem wieczystym,
  • ustaliła szczegółowe zasady funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego,
  • przekształciła automatycznie (z mocy prawa) istniejące w dniu jej wejścia w życie prawo własności czasowej w prawo użytkowania wieczystego.

A zatem początek ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i zasad jego funkcjonowania zbiega się z dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (1961 rok).

Prawo to zostało następnie przyjęte w ustawie z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny oraz w ustawach, które zastąpiły ustawę o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, to znaczy w ustawie z dnia 29.04.1985 r.  o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz w aktualnie obowiązującej ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W zakresie funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego można zatem wyodrębnić trzy okresy:

  • okres obowiązywania przepisów ustawy z 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,
  • okres obowiązywania przepisów ustawy z 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości,
  • okres obowiązywania przepisów ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  1. Okres obowiązywania przepisów ustawy z dnia 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

Przepisy ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach dotyczyły tylko nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, przekazywanych na rzecz osób fizycznych. Działały   w granicach miast i osiedli oraz wyjątkowo na terenach wiejskich przeznaczonych na realizację zadań miejskich.

Ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach została częściowo zmieniona przepisami ustawy z dnia 23.04.1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny. Ustawa ta przeniosła większość przepisów podstawowych dotyczących użytkowania wieczystego do Kodeksu cywilnego. Pozostawiono w zasadzie przepisy proceduralne. Tak ustalony układ prawny obowiązuje do dnia dzisiejszego.

  1. Okres obowiązywania przepisów ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości weszła w życie w dniu 1 sierpnia 1985 r. Z tym dniem uchyliła ustawę o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, ale przejęła jej ustalenia do regulacji własnych i znacznie je rozbudowała lub (uściśliła).

Wprowadzone w 1985 roku zasady funkcjonowania prawa użytkowania wieczystego zostały zmodyfikowane na skutek wprowadzonych w Polsce zmian ustrojowych. Dokonano tego na mocy ustawy z dnia 29.09.1990 r.  o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

  1. Okres obowiązywania przepisów ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W dniu 1.01.1998 r. weszła w życie obowiązująca obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Utrwaliła ona i oparła zdecydowanie na zasadach rynkowych funkcjonowanie prawa użytkowania wieczystego, jako jednej z form władania nieruchomościami gruntowymi, wybieranej dobrowolnie przez nabywców.

Sięgnijmy do wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 marca 2019 r. I CSK 101/18:

Prawo użytkowania wieczystego w kształcie nadanym mu ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a następnie ustawą z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, art. 25) i wreszcie ustawą o gospodarce nieruchomościami jest prawem ustanawianym dla realizacji oznaczonego celu gospodarczego i jemu podporządkowanym, co oznacza, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna określać sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego (art. 239 § 1 KC). Zawarcie umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste na rzecz konkretnego podmiotu sprawia, że przez czas, na który prawo to zostało ustanowione, będzie on mógł korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, nabędzie na własność wzniesione na niej budynki i urządzenia, może obciążyć ustanowione prawo oraz rozporządzić nim, pobierać z niego pożytki. Szczegółowy sposób, w jaki użytkownik wieczysty ma korzystać z nieruchomości, musi określać umowa, w której należy zawrzeć postanowienia na temat m.in. celów, na które nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, rodzaju budynków lub urządzeń, które na niej mają być wzniesione oraz terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowalnych, jeśli na takie cele nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 239 KC). Z umowy nie wynika dla właściciela nieruchomości roszczenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu o wybudowanie określonych w niej budynków lub urządzeń, a sankcją niewypełnienia tego obowiązku jest jedynie możliwość rozwiązania umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta (art. 240 KC). Określając nieruchomości w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego, obie strony tej czynności powinny uwzględnić obowiązywanie przepisów prawa publicznego i cywilnego, bowiem tak jak wyznaczają one właścicielowi granice korzystania z jego prawa własności, tak będą je wyznaczać także użytkownikowi wieczystemu (art. 140 KC). Użytkownik wieczysty, który chce zrealizować inwestycję planowaną na nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste, musi liczyć się z koniecznością uzyskania wymaganych prawem publicznym pozwoleń.

Tezy zawarte w w/w wyroku potwierdzają, że użytkownikowi wieczystemu po uzyskaniu wymaganych prawem publicznym pozwoleń, przysługuje możliwość realizacji planowanych inwestycji. Zakres i rodzaj potencjalnych inwestycji nie jest w żaden sposób ograniczony.

Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. – w 1995 r. obowiązywała wersja Dz.U. 1994 Nr 89, poz. 415, Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388) nie przewidywała wymogu określania celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Stąd też znajdująca się w aktach sądowych decyzja nie ma jasno określonego celu – nie istniał wówczas taki wymóg prawny. Od roku 1998, kiedy w/w ustawę zastąpiła ustawa o gosp. nieruchomościami, zgodnie z art. 221 ust. 3 , w razie konieczności określenia stawki procentowej przyjmuje się cel, który wynika ze sposobu korzystania z nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów planistycznych dotyczących konkretnego terenu – patrz Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 lutego 2009 r. II CSK 268/08.

Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 czerwca 2010 r. V CSK 414/09

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (…)

Prawo wieczystego użytkowania jest najbliższe prawu własności, a zatem, jak trafnie twierdzi się w literaturze, jest po prawie własności najpełniejszym prawem rzeczowym, cechującym się trwałością. Wprawdzie ma charakter terminowy, ale w zasadzie trwa przez 99 lat, co należy mieć na względzie przy ocenie i stosowaniu przepisów dopuszczających wyjątkowe wygaśnięcie tego prawa przed upływem okresu, na który grunt został oddany.

Stosownie do treści art. 240 KC, użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie w tym samym przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości, który może prowadzić do wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego; jest nim nie wzniesienie, wbrew umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń. Z kolei według art. 33 ust. 3 GospNierU, który na podstawie ust. 4 ma zastosowanie do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, właściwy organ może żądać rozwiązania użytkowania wieczystego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, przy czym również w tym wypadku wskazany został podobny przykład niezabudowania gruntu w ustalonym terminie. Pomimo to, że w obu przepisach różnie określa się przesłanki rozwiązania, bo z jednej strony odnosi się je do „przeznaczenia nieruchomości”, a z drugiej do „sposobu korzystania z nieruchomości”, należy uznać, iż pozostają one ze sobą w związku. Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.06.2007 r., I CSK 133/07, oceniając zakres użytego w art. 29 ust. 1 GospNierU pojęcia „celu, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste” oraz „sposobu korzystania z nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia, może stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać określone bardzo precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne obowiązki użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.07.2002 r., I CKN 891/00). Dopuszczalne jest też określenie przeznaczenia nieruchomości w sposób ogólny, przez nazwanie tylko pewnego rodzaju zagospodarowania nieruchomości, a zatem także przez użycie określenia „cel przemysłowy”.

W wyroku z dnia 19.11.2002 r., IV CKN 1476/00 Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Za takim stanowiskiem przemawia charakter użytkowania wieczystego jako prawa zbliżonego do prawa własności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.05.1968 r., II CR 237/68, OSPiKA 1969, nr 11, poz. 234).

Pomimo istnienia – wskazywanych w literaturze – rozbieżności pomiędzy przepisami kodeksu cywilnego a ustawą o gospodarce nieruchomościami należy uwzględnić, że art. 33 ust. 3 GospNierU odwołuje się w ten sposób do treści art. 240 KC, że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie art. 33 ust. 3 GospNierU. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Oczywista sprzeczność to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania, ale naruszenie ewidentne, rażące. Na wymaganie oczywistego naruszenia warunków zwraca się uwagę w orzecznictwie, łącząc je ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika, ukierunkowanej na złamanie warunków oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.05.2003 r., III CKN 1409/00, „Izba Cywilna” 2004, nr 12, s. 45 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31.05.1994 r., SA/LU 1650/93, „Samorząd Terytorialny” 1994, nr 7-8, s. 150). Wprawdzie nie można wyprowadzić z treści wymienionych przepisów aż tak daleko idących wymagań, wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego, to jednak nie można także w ramach oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z gruntu z przeznaczeniem określonym w umowie pomijać przyczyn, które do tego doprowadziły. (…)

Cechy aktualnie obowiązującego prawa użytkowania wieczystego:

  • prawo rzeczowe,
  • dotyczy tylko nieruchomości gruntowych państwowych i samorządowych czyli gruntów oraz części składowych tych gruntów, które nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności; stanowią one przedmiot użytkowania wieczystego i są  zdefiniowane w art. 4 pkt 1 ustawy o gn,
  • prawo zbywalne , przenoszalne i dziedziczne,
  • oddanie nieruchomości gruntowej w u.w. następuje w drodze przetargu lub w przypadkach szczególnych w drodze bez przetargowej; ustanowienie prawa u.w. na rzecz osoby fizycznej lub osoby prawnej dokonuje się poprzez zawarcie umowy notarialnej i wpis tego prawa w księdze wieczystej (obrót pierwotny),
  • przeniesienie prawa u.w. na inną osobę następuje w formule wolnego rynku ale wymaga umowy notarialnej i wpisu do księgi wieczystej; zmiana podmiotu prawa u.w. nie powoduje zmiany warunków na jakich prawo to zostało ustanowione (obrót wtórny),
  • prawo u.w. jest ograniczone w czasie – może być ustanowione na okres od 40 lat do 99 lat; okres ten jest uzależniony od celu na który nieruchomość gruntowa została oddana w w. i  jest ustalany w umowie; użytkownikowi wieczystemu przysługuje wobec właściwego organu  roszczenie o przedłużenie trwania u.w.  na następne okresy; organ może odmówić przedłużenia tylko w uzasadnionych przypadkach (ze względu na ważny interes społeczny); z wnioskiem o przedłużenie, u.w. może wystąpić najwcześniej na 5 lat przed upływem okresu do  którego to prawo zostało ustanowione chyba , że okres amortyzacji zamierzonych na gruncie nakładów jest dłuższy aniżeli czas , który pozostaje do upływu terminu  zastrzeżonego w  umowie o oddaniu nieruchomości gruntowej  w u.w.,
  • budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie nabytym w w.  (już po jego nabyciu) stanowią własność użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej ; budynki i inne urządzenia istniejące na  gruncie w chwili jego nabywania w u.w. są równocześnie  (tą samą umową)  nabywane na własność,
  • budynki i inne urządzenia stanowią własność użytkownika wieczystego tylko tak długo jak długo trwa prawo u.w.  nieruchomości gruntowej; prawo u.w. gruntu jest w  tym przypadku dominujące nad prawem własności  budynków i innych urządzeń, z chwilą wygaśnięcia prawa u.w. nieruchomości gruntowej (zarówno z upływem terminu jak i przed terminem) własność  budynków  i innych urządzeń przechodzi na właściciela gruntów (Sk.P.   lub  s.t.);  za utratę własności  budynków i innych urządzeń ,  u.w. otrzymuje wynagrodzenie równe jego wartości na dzień utraty własności, chyba że  budynki i urządzenia zostały wzniesione niezgodnie z umową; w przypadku nieruchomości lokalowych – odrębna własność lokalu jest dominująca nad prawem współużytkowania wieczystego  gruntu przypisanego do tego lokalu,  
  • właściwy organ określa w umowie o oddaniu nieruchomości gruntowej w w. ,  sposób korzystania z gruntu (np. korzystanie z nasadzeń  roślinnych, drzewostanu, kopalin itp); zapis ten jest ujawniany w KW , jeżeli nieruchomość gruntowa  jest oddawana w u.w. w celu wzniesienia na niej budynków lub innych urządzeń organ ustala  obligatoryjnie terminy zabudowy; za termin rozpoczęcia zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, za termin  zakończenia zabudowy uważa się wybudowanie stanu surowego zamkniętego ; terminy te mogą zostać przedłużone na wniosek u.w.;  nie dotrzymanie  terminów zabudowy umożliwia organowi  zastosowanie sankcji  wobec u.w. (opłaty karne rosnące progresywnie lub żądanie rozwiązania u.w.),
  • właściwy organ może żądać rozwiązania u.w. przed upływem ustalonego okresu, jeżeli u.w. korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował gruntu w ustalonym terminie (chyba że zostało to wymuszone czynnikami niezależnymi od  w. –  np. zmiana  m.p.z.p.); w przypadku rozwiązania u.w. przed terminem, organ zwraca sumę wniesionych opłat rocznych za nie wykorzystany okres u.w. (jeżeli były wniesione), po ich waloryzacji,
  • u.w. jest zobowiązany do wnoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości gruntowej (Sk.P. lub j.s.t.); wnosi jednorazowo opłatę pierwszą w chwili ustanawiania u.w. w wysokości od  15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej (nie dotyczy wtórnego zbycia prawa u.w.  oraz przedłużenia tego prawa na lata następne) ; wnosi  także opłaty roczne przez cały okres trwania u.w. (z wyjątkiem  roku pierwszego w którym nastąpiło nabycie prawa);  wysokość opłat rocznych jest uzależniona od celu na  który nieruchomość gruntowa  została nabyta w  u.w.  i wynosi odpowiednio: 3 % , 2 % , 1 % , 0.3 %  ceny nieruchomości gruntowej; stawka  3 % może być podwyższona na etapie oferty ; stawki procentowe mogą być korygowane jeżeli  u.w. dokona trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu ; opłaty z tytułu u.w. mogą być aktualizowane nie częściej  niż co trzy lata, jeżeli na rynku nastąpi zmiana wartości gruntów, sposób zapłaty nowej opłaty – łagodny (rozłożony na trzy lata); od 1985 r. nie można już wnosić opłat rocznych z góry za kilka lat lub za cały okres u.w.
  • nieruchomości gruntowe oddane w u.w. , na czas trwania tego prawa , nie wchodzą w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa  i w skład zasobów nieruchomości j.s.t.,
  • rozwiązanie u.w. może nastąpić tylko w następujących sytuacjach:
    1. z upływem terminu (automatycznie),
    2. za zgodą stron (umowa notarialna),
    3. nie dotrzymania terminów zabudowy (roszczenie organu),
    4. korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie o nabyciu gruntu w u.w. (roszczenie organu),
    5. przez wywłaszczenie na cel publiczny (decyzja organu),
    6. przez przekształcenie prawa u.w.  w prawo własności (decyzja organu – roszczenie u.w.),
  • przeniesienie własności nieruchomości gruntowej nabytej w  w.  może  nastąpić  tylko na rzecz jej u.w. lub pomiędzy Sk.P   i   j.s.t.  albo pomiędzy tymi j.s.t., z powiadomieniem u.w  i zachowaniem jego praw.

cdn.