Niecodziennie zdarza się sytuacja, w której właściciel dowiaduje się, że przez jego posesję ma przebiegać instalacja lub urządzenie do przesyłu energii elektrycznej, gazu lub wody. W takim przypadku większość osób nie wie, jak się zachować, gdzie udać się po poradę oraz jakie działania podjąć, aby uzyskać z tej inwestycji korzyści, a nie straty. Służebność przesyłu to dosyć nowe zjawisko na rynku nieruchomości. Reguluje stosunki pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem gruntu, na którym ma powstać instalacja przesyłowa. Istnieje wiele sposobów, dzięki którym można pomyślnie rozwiązać sporną sytuację i osiągnąć kompromis. Niestety, często nie dochodzi do oczekiwanego porozumienia i niezbędne są działania, aby sprawa zakończyła się sukcesem. W serii wpisów o służebności przesyłu wyjaśnimy wszystkie kwestie z tym związane, postaramy się opisać w jakich miejscach można uzyskać poradę, jakie dokumenty należy przygotować oraz jakich praw i wynagrodzenia można się domagać, kiedy przedsiębiorca chce postawić instalację lub urządzenie przesyłowe na naszej posesji.
Służebność przesyłu została wprowadzona do kodeksu cywilnego w sierpniu 2008 roku (Ustawa Kodeks Cywilny: tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.), w celu uregulowania stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorcami przesyłowymi i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują, oraz ułatwienia dalszych inwestycji w sieci przesyłowe, gdyż służebność taka może być ustanowiona także w odniesieniu do urządzeń dopiero planowanych.
Nie budzi wątpliwości, że urządzenia przesyłowe już istniejące w ramach cudzych nieruchomości, mogły być posadowione przy zastosowaniu regulacji prawnej obowiązującej w dacie ich wzniesienia lub bez takiego oparcia. Z prawnego punktu widzenia można, w dużym uproszczeniu, wyróżnić dwa aspekty uregulowania kwestii posadowienia urządzeń. Po pierwsze, pozyskanie stosownego tytułu prawnego do nieruchomości, który pozwalał na umieszczenie urządzeń i korzystanie z nieruchomości w związku z tym umieszczeniem (np. uzyskanie tzw. „zgody”, która w większości przypadków była równoznaczna ze złożeniem oświadczenia woli o użyczeniu nieruchomości; ustanowienie służebności gruntowej; zawarcie umowy najmu). Po drugie, dopełnienie procedur wynikających z regulacji prawa publicznego, zwłaszcza związanych z lokalizacją urządzenia, pozwoleniem na budowę, czy też uzyskaniem innych decyzji, np. sanitarnych związanych z budową urządzeń kanalizacyjnych. Należy wskazać, że kwestia lokalizacji urządzeń przesyłowych regulowana była w szczególności w:
Art. 30 i n. ustawy z 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 7, poz. 47), które przewidywały w odniesieniu m.in. do urządzeń przesyłowych uzyskanie decyzji o lokalizacji szczegółowej inwestycji budowlanej;
§ 8 – 11 rozporządzenia z dnia 20 lutego 1975 r. Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz. U. Nr 8, poz. 48), w których przewidziano konieczność uzyskania decyzji o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej oraz w § 12 i n. tego rozporządzenia, w których określono zasady sporządzenia planu realizacyjnego inwestycji; wskazane rozporządzenie wydane zostało w celu uszczegółowienia i wykonania odpowiednich przepisów ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229);
Art. 35 i n. ustawy z 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 35, poz. 185), w których przewidziano konieczność uzyskiwania decyzji o lokalizacji inwestycji.
Służebność przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorca przesyłowy (np. zakład energetyczny, zakład wodno-kanalizacyjny, gazownia, wodociągi, zakład ciepłowniczy) może korzystać z cudzej nieruchomości (np. działki, gruntu), na której znajdują się lub mają się znajdować jego urządzenia przesyłowe – wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania prądu, energii, gazu, płynów, pary oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu.
Ustanowienie powyższego prawa następuje na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych lub który takie urządzenia zamierza wybudować.
Poza możliwością powstania służebności ex lege (wskutek zasiedzenia) należy odróżnić przede wszystkim dwie kategorie służebności przesyłu: ustanowioną umownie oraz taką, która powstała na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu rozstrzygającego o realizacji ustawowego roszczenia jednego z uprawnionych (art. 3052KC).
Ustanowienie następuje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą na warunkach odpłatnych bądź nieodpłatnie. Oświadczenie właściciela nieruchomości winno być udzielone w formie aktu notarialnego.
Służebnością przesyłu można obciążyć zarówno nieruchomości gruntowe, budynkowe, jak i takie, które stanowią części budynków (przede wszystkim lokale, zob. M. Balwicka-Szczyrba, Służebność przesyłu, s. 52–53; J. Pokrzywniak, Kluczowe dylematy, s. 92).
Przedmiotem obciążenia służebnością przesyłu jest nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą, a nie tylko pojedyncza działka składająca się na tę nieruchomość. To, że służebność jako prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość jako jedną rzecz, nie oznacza, że uprawnienia będące jej treścią muszą i mogą być wykonywane na całej rzeczy. Z reguły dotyczą one tylko jakiejś części obciążonej nieruchomości.
Obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu nie wiąże się zwykle z faktycznym pozbawieniem właściciela władztwa nad jego nieruchomością i dlatego wynagrodzenie należne właścicielowi powinno uwzględniać stopień, w jakim obciążenie ingeruje w treść przysługującego mu prawa, a zatem to, w jakim zakresie przed jej ustanowieniem i po ustanowieniu mógł on i może korzystać ze swojego prawa ze względu na sposób posadowienia urządzeń i jego konsekwencje.
Komentarz: Art. 3051 KC T. I red. Pietrzykowski 2018, wyd. 9/Zaradkiewicz (wybrane fragmenty):
Służebność przesyłu jest służebnością czynną (polega przede wszystkim na korzystaniu; zob. uchw. SN z 11.12.2015 r., III CZP 88/15; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15). Najogólniej treść służebności przesyłu mogą wyznaczać dwa uprawnienia: uprawnienie do posadowienia (wzniesienia, usytuowania, wybudowania) urządzeń przesyłowych, wraz z zachowaniem pasa technicznego, oraz uprawnienie do korzystania, a zatem do eksploatacji oraz do utrzymywania urządzeń oraz bieżącej eksploatacji, dozoru, konserwacji, remontu, modernizacji, usuwania awarii (podobnie uchw. SN z 11.12.2015 r., III CZP 88/15; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15). Pierwsze z nich nie stanowi treści służebności wówczas, gdy urządzenia przesyłowe zostały wzniesione (usytuowane) w obrębie nieruchomości przed ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego. Służebność przesyłu nie może natomiast powstać bez uwzględnienia w ramach jej treści drugiego ze wskazanych uprawnień. To ostatnie zakłada zapewnienie przedsiębiorcy przesyłowemu odpowiedniego dostępu do nieruchomości obciążonej, w zakresie koniecznym do dostępu do urządzenia przesyłowego oraz wykonywania względem niego uprawnień wchodzących w skład służebności oraz wynikających z własności tego urządzenia (zob. post. SN z 9.7.2015 r., I CSK 629/14). Oznacza to przede wszystkim możliwość wstępu (wejścia) przedsiębiorcy na nieruchomość obciążoną (post. SN z 11.6.2015 r., V CSK 468/14; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15).
Zdaniem SN „przestrzeń zatem w jakiej przedsiębiorca przesyłowy może poruszać się realizując przysługującą mu służebność powinna być oznaczona, przy tym jest to też przestrzeń, w której właściciel nieruchomości obciążonej nie może podejmować działań, które przedsiębiorcy przesyłowemu utrudniłyby lub uniemożliwiłyby wykonywanie służebności. Tak więc przestrzeń, o której tu mowa, jej rozmiar, wielkość, są determinowane przez treść służebności i niewątpliwie przestrzeń ta to nie li tylko przestrzeń (nad gruntem) zajęta przez przewody przesyłowe. Rozmiar tej przestrzeni to zwykle pasy gruntu rozpościerające się wzdłuż linii napowietrznych czy też wokół słupów przesyłowych” (post. SN z 18.5.2016 r., V CSK 531/15). Przestrzeń ta, jej rozmiar, wielkość, są determinowane przez treść służebności i obejmuje obszar nie tylko bezpośrednio zajęty przez urządzenia przesyłowe. Strony mogą tę przestrzeń doprecyzować w umowie (także sąd w orzeczeniu) jako objęty wykonywaniem służebności (co nie zmienia zakresu uprawnień ani treści samej służebności (zob. post. SN z 11.6.2015 r., V CSK 468/14).
Uprawnienie do wkraczania na nieruchomość obciążoną, usytuowania na niej urządzeń i korzystania z niej w określonym zakresie zbliża służebność przesyłu do służebności gruntowej czynnej (w tym drogi, przechodu lub przejazdu; zob. np. post. SN z 10.11.2017 r., V CSK 33/17). Mimo że służebność obciąża całą nieruchomość oraz jej wykonywanie nie musi być wprost ograniczone do części rzeczy, nie ulega wątpliwości, że ze wskazanych powyżej ogólnych reguł dotyczących dopuszczalnej treści, zakresu oraz wykonywania służebności wynika, że także przestrzenny zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego jest ograniczony i w zasadzie ogranicza się co najwyżej do sfery, którą można określić – zgodnie z terminologią przyjętą w odniesieniu do gazociągów – jako „sfera kontrolowana” (zob. uchw. SN z 11.12.2015 r., III CZP 88/15; post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15; post. SN z 12.10.2017 r., IV CSK 724/16). Przedsiębiorca nie może powoływać się na swoje prawo w celu ekstensywnego korzystania z nieruchomości, tj. poza zakresem koniecznym do wzniesienia i eksploatacji urządzenia przesyłowego. Tak należy rozumieć termin „powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność”, która powinna zabezpieczać potrzeby eksploatowania urządzeń przez przedsiębiorcę przesyłowego, zapewniając możliwość prawidłowego korzystania z nich, ich konserwacji, naprawy, modernizacji, usuwania awarii (post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15).
Służebność przesyłu może mieć zastosowanie nie tylko do takich stanów faktycznych, w których urządzenia przesyłowe już istnieją, ale również do takich, w których przedsiębiorca zamierza dopiero wybudować urządzenia w przyszłości. Pozwala to na uregulowanie zaszłości, jak i daje możliwość wykorzystania nowej regulacji do zabezpieczenia interesu prawnego przedsiębiorcy w fazie planowania inwestycji.
C.d.n.